[克而瑞]2018房企償債能力:去杠桿成效顯著,但融資成本全面上升

2019-05-13 14:07:34

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-05-13
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:克而瑞

文/研究員   房玲、易天宇、羊代紅、洪宇桁

??2018年政府繼續強調“堅持房住不炒”,為全年的調控措施定下了基調。在企業融資方便,政府上半年出臺了多項政策,加強對信托貸款、銀行貸款以及委托貸款的融資限制,并且對房企境外發債的融資用途加強了監管。在央行年內多次降準之后,加上“1031”政治局會議沒有提及房地產和去杠桿,年末房企融資出現了回暖。在融資環境總體趨緊的背景下,2018年各大房企的財務情況到底發生了怎樣的變化呢?為此,我們對176家上市房企的財務數據進行深入分析。

??總起:融資收緊下企業凈負債率下降

??但融資成本上升

??面對2018年房地產市場和政策的波動,規模房企憑借自身優勢,通過大量銷售回款為增加持有現金、優化財務狀況提供了保障。另一方面,隨著行業集中度不斷提高,企業為了進一步促進規模增長和提升市場占有率,依然需要大量的資金支持,這就使得整體負債規模持續加大。2018年176家上市房企現金持有量同比增長了18.4%至28715億元,增幅與上年基本持平;有息負債同比增長了16.6%至68456億元,但增幅則相比于2016年的27%和2017年的30%下降明顯。究其原因一方面是因為融資環境收緊,房企拿地較去年相對謹慎,另一方面也與企業加大去杠桿力度、穩現金相關。

??從償債能力來看,由于融資環境趨緊,大多數企業都紛紛將降低負債、回籠資金作為主要工作目標,比如陽光城、佳兆業、融信等企業都在中期業績發布會上提出了要降低其凈負債率。此外,2018年以來有多家房企成功上市,比如弘陽地產、大發地產、德信中國等,也大大改善了財務結構。因此,2018年房企整體財務杠桿相比年初有所降低,現金短債比和長短期債務比也都維持較為穩定的水平。2018年底176家房企加權平均凈負債率為85.15%,較年初降低了3.95個百分點,54%的企業的凈負債率有所下降。

??從融資成本來看,2018年64家重點房企融資成本結束了連續兩年的下降,回升至6.65%。這主要是由于2018年境內外的融資環境都持續收緊,融資成本均有提高,而原有低成本的公司債陸續到期,因而整體的融資成本也只能水漲船高。

房企財務指標

  壹

??現金:2018年底房企持有現金

??整體同比增長18.4%

??1、近86%房企持有現金有所增加(部分略)

??2018年底176家上市房企的現金持有量為28715億元,較期初增長18.4%。其中64家重點房企的現金持有量為25080億元,較期初增長22.7%;64家房企的現金總量占比87.3%,較期初增加了3個百分點。隨著行業集中度不斷上升,規模房企的資金融通也更具優勢。截至2018年底,持有現金超千億的企業有5家,較期初增加2家,其中恒大和碧桂園的現金持有量更是超2000億元,遙遙領先其他企業。

房企持有資金

??從企業表現來看,超過六成企業的持有現金出現不同程度的上漲。64家重點企業中現金增長的企業占比更高,達85.9%,其中增幅超過50%的企業就達到了21家。從各梯隊來看,百強企業平均現金持有量有所增長,而百強之外的企業平均現金持有量則有所下降。現金增幅最為顯著的是30-50強企業,這些企業在2018年普遍加大了財務優化力度。

房企現金變化

??2、增加負債仍然是多數房企現金增加主因(部分略)

??影響房企現金變動的因素,主要有企業的銷售回款、投資開發力度以及融資償債規模。從64家重點房企的現金變化因素分析來看,現金增加中大部分企業表現為,銷售大幅增長的同時,企業為了保持規模持續加速擴張,也進一步加大投資開發力度,現金的增長伴隨著負債大大增加,如碧桂園、龍湖集團、旭輝集團等。另一部分現金增加的企業表現為,企業融資相對較少,投資開發相對謹慎,但銷售回款增加較多,從而增加了現金持有量,如融創中國、佳兆業等。此外,如中海地產、招商蛇口等企業的表現則相對均衡。

房企現金增加

??3、9家企業現金持有有所減少(略)

??

??負債:降杠桿下企業平均凈負債率

??回落至85.15%

??1、規模:19家企業有息負債超過千億(部分略)

??2018年末176家房企總有息負債規模為68456億元,同比增長16.6%。其中64家重點房企總有息負債58109億元,同比增長18.7%,重點房企債務增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重點房企總有息負債占比為84.9%,同比增加1.5個百分點。

??有息負債的增長,主要在于2018年企業整體業績規模進一步增長。2018年各大房企規模發展依舊迅猛,千億房企達到30家,同比增加13家千億房企。其中,TOP30的房企合約銷售約67729億元,同比增長32.2%。而房地產作為資金密集型行業,規模的擴張也伴隨著負債的增長,2018年末TOP30房企的上市房企總有息負債規模為41626億元,同比增長17.0%。

??但是面對更復雜的經濟形勢,2018年房企有意控制負債水平,降低杠桿,從而使得176家房企總有息負債僅同比增長16.6%,而2016及2017年的同比增幅在29%左右,增幅明顯降低。整體從各梯隊表現來看,排名在31-50之間的企業有息負債增長最為顯著,同比增長27.32%,不過增幅較于2017年下降4.24個百分點。

房企負債變化

??2、凈負債率:過半數企業凈負債率下降

??2018年176家房企的加權凈負債率(永續債作為權益)約為85.15%,同比下降3.95個百分點,54.5%的企業凈負債率實現下降。其中64家重點房企的加權凈負債率為89.06%,同比下降6.56個百分點,凈負債率下降的企業占比為56.3%,主要由于2018年下半年以來房企融資收緊,房企利用加大銷售回款等手段,從而維持現金持有量的增速持續上漲;另一方面房企為應對未來市場風險,調整及優化財務結構,總有息負債同比增速下降,且幅度較大。

??從各梯隊的企業表現來看,2018年合約銷售金額TOP10的房企凈負債率(加權平均)的下降額度最為明顯,減幅達11.67個百分點。值得注意的是,2018年TOP50的企業凈負債率(加權平均)都在下降,在2018年半年業績會的時候,多數房企在業績會上表示2018年要促進銷售現金回款,優化債務結構,降低杠桿。

凈負債率

??大型房企特別是央企凈負債率維持較低水平(略)

??歷史高杠桿房企凈負債率下降較為明顯(略)

??3、永續債:計入后重點企業凈負債率增加至96.73%(略)

??叁

??償債能力:負責結構整體趨于穩健(略)

??肆

??融資成本:結束連續兩年下降趨勢

??反彈至6.61%

??從2018年64家重點房企的平均融資成本來看,約有84%的企業的融資成本相比2017年有所提高,整體平均融資成本由2017年末的6.11%增至6.61%,結束了連續兩年的下降趨勢。這主要是由于境內融資環境持續收緊,近期新進行的境內外融資成本均有提高,而原有低成本的公司債陸續到期,因而整體的融資成本也只能水漲船高。

房企融資成本

??1、國企、央企融資成本整體維持較低水平(略)

??2、積極擴張企業融資成本增幅較大(略)

??總結:2019年融資環境松緊適度

??創新融資成為主旋律

??綜合來看,在房地產調控政策及融資環境收緊的背景下,一方面不少房企都喊出了降杠桿,降負債的口號,2018年房企整體加權平均凈負債率下降了3.95個百分點至85.15%。另一方面,房企整體財務結構仍較為穩健,總體短期償債壓力不大,現金短債比為1.29,與去年持平;但由于房企內部分化嚴重,部分企業仍需警惕償債風險。最后,由于境內融資環境持續收緊及原有低成本的公司債陸續到期,房企整體融資成本結束連年下降態勢,抬升至6.61%,在此背景下國企央企優勢或將凸顯,憑借低成本融資逆周期發展。

??但是,2018年10月31日中央政治局召開會議,與“731”會議不同的是,此次會議中并沒有提及房地產和去杠桿,加上年內央行多次降準,2018年末房企融資出現回暖。2019年4月19日中共中央政治局在經濟工作會議上提出,當前穩健的貨幣政策要松緊適度。在這個背景下,4月25日國新辦吹風會上央行副行長也表示,現階段貨幣政策取向是穩健,操作方法是相機抉擇、預調微調,可見在短期之內房企的融資環境仍會維持松緊有度的現狀。

??此外各類創新融資方式,如租賃融資及各類資產證券化也都受到了政策的支持,成為房企融資的新突破口。目前2018年已有多家房企在資產證券化融資方面獲得了不俗成績,以購房尾款、物業費、供應鏈、商業租金、長租公寓等為底層資產的資產證券化多次獲批,租賃類REITs以及租賃專項債券也受到鼓勵。2019年1月1日,上交所在新年致辭中表示未來將進一步發揮債券市場直接融資功能,深化債券產品創新,推動公募REITs試點,加快發展住房租賃REITs,預計將在不遠的未來我國首支真正的REITs產品或將更快出現。除此之外,國家還明確鼓勵發展綠色ABS,鼓勵“一帶一路”、京津冀協同發展、長江經濟帶、新型城鎮化建設、戰略性新興產業以及雄安新區建設等重點領域的資產證券化產品,預計也有將會有更多的房企參與其中。相信在政策引導下,2019年相關租賃融資及各類資產證券化產品仍將繼續快速擴容,為房企提供資金支持的同時,進一步改善自身財務情況。

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