全國首個現房銷售試點亮相深圳,“現房銷售”大勢所趨?

綜合2018-10-15 10:03:26來源:中房網

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??中房網訊 始于上世紀90年代末轟轟烈烈"房改"潮中的預售制,是中國房地產市場化改革的基礎性制度設計之一,其廢立與否的聲音,讓業界顫抖不已,而相關討論還未塵埃落定。

??但實際上,廣東省內城市要求以現房銷售作為出讓條件的土地卻越來越多。據了解,在不到1個月的時間里,廣東省中山市已準備出讓10幅現房出售地塊,總起拍價超過48億元。

??同時,全國首個商品房現房銷售試點項目龍華金茂府近日已亮相深圳。

??現房銷售試點項目預計明年入市

??據公開報道顯示,這次試點現房銷售的地塊位于深圳龍華新區,于2016年掛牌出讓,土地面積3.57萬平方米。當時深圳市土地房產交易中心掛出的出讓公告明確指出,本宗地被確認為深圳商品房現售試點項目,本宗地上建筑物、附著物不得預售,只能以現售形式對外銷售。

??彼時,中國電建集團和金茂聯合以82.9億元的高價拿下,樓面價高達56781元/平方米,達到了當時周邊二手房如潛龍曼海寧、特發和平里等的掛牌均價,一舉成為龍華最貴的地塊。當時,有業內人士預測,至少要賣到8.5萬~9萬元/平方米才能賺錢。

??據《每日經濟新聞》報道,該項目近日已進入施工收尾階段,住宅樓座已全部封頂脫綠,將進入外墻裝修階段;底層商業和幼兒園基本建成,目前尚未拆掉綠網。

??據了解,目前項目周邊二手房在售房源不少,大多是2010~2016年間落成的次新盤,單價區間在5.6萬~7.3萬元/平方米之間,其中2013年龍華高價地塊中海錦城,緊鄰著金茂府,9月份的二手房成交均價是6.7萬元/平方米。

??據悉,金茂項目預計2018年年底開放營銷中心,2019年現房入市。這也意味著,深圳這座內地最先引進商品房預售制度的城市,在預售制度改革方面也率先邁出一步。

??試點為何首選深圳?

??實際上,商品房預售制度最早出現在香港,于上世紀80年代末傳入深圳,此后在內地陸續開花,終成今日普遍采用的一種售樓方式。

??1994年出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗的基礎上,建立了預售許可制度,并對預售條件、監管作出了原則性規定。目前,各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上,部分城市甚至在90%以上,預售制成為國內商品房銷售的主要形式。

??在房地產市場發展初期,商品房預售制度有利于加快商品房供應,滿足群眾住房需求,在促進房地產市場快速發展方面發揮了重要作用。不過,由于房價飛漲、樓花炒賣嚴重以及期房投訴居高不下等情況不斷出現,關于取消商品房預售制的呼聲也越來越高。

??兩年前,全國首個現房銷售試點項目地塊在深圳拍出時,廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲曾表示,商品房取消預售制代表了一種方向,深圳的現房出售試點是房地產市場走向成熟的標志,隨著市場逐步走向成熟,制度上需要一些調整。

??而深圳為什么有底氣敢一下子跨越到現房銷售呢?

??在新城控股高級副總裁歐陽捷看來,深圳市早已不依賴房地產。按照深圳市GDP來看,現房銷售試點推出的前一年,即2015年,深圳的GDP為17502.99億元,房地產業增加值1627.77億元,而近十年的占比都也沒有超過9.3%。

??此外,在產業結構上,深圳市四大支柱產業、七大戰略性新興產業中均無房地產,雖然房地產業的增加值比其中的文化產業還高一些,但不如批發和零售業,也不如文化創意產業,更比不上信息技術產業的增加值。

??也正是從2016年開始,除了深圳之外,部分城市為抑制持續上漲的地價,對出讓地塊在一定條件下也提出了現房銷售要求。

??資料顯示,南京市國土局從2016年8月12日起,在住宅、商住地塊的土拍中,如果競價達到最高限價的90%時,地塊所建商品住房必須以現房銷售。該政策一直到今年7月才以"競自持"的競拍方式予以替代,共執行了23個月。杭州則從2017年3月開始要求當拍賣土地"溢價率達到50%,必須現房銷售",不過4個月后該政策即取消。

??從過去歷史來看,預售制度的確問題非常多。當下房地產市場各種質量問題,交付問題,基本都與預售制度有關系。

??另一方面,在過去幾十年,預售制度的確加快了房地產企業的銷售節奏,加快了房地產的建設量。商品房預售制度是房地產行業能夠快速發展的最重要基礎條件之一,但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛,"貨不對板"、"虛假宣傳"、"質量瑕疵"等問題屢見不鮮。

??取消預售制影響幾何?

??房地產是資金密集型行業,持續健康的現金流對房企而言至關重要。今年以來,幾乎所有的房企都感受到融資渠道的步步收緊,"缺錢"已成為2018年房地產的關鍵詞之一。

??著名經濟學家宋清輝表示,在房地產市場已基本進入存量時代的背景下,短期內全面取消預售制度的可能性不大。假若"取消商品房預售制度"真的實施,對于房企的影響是致命的,預計三成以上房企的資金來源恐受到影響。

??中國金茂有關負責人在接受證券時報采訪時表示,與預售來比,資金方周期加長,資金成本自然增加較多。談及當初拿這塊地的初衷時,他稱,"當初拿地就是為了響應國家政策,履行央企擔當,中國金茂作為央企要在房地產改革的創新道路上探索一條未來之路,為今后的政策轉型奠定基礎。同時,有能力、有信心把龍華金茂府做好,做出品質,做成行業標桿。"

??對于取消預售制度對房地產市場的影響,上述中國金茂有關負責人表示,更希望預售制度改革試點是一個逐步落地的、漸進的方式,如果一刀切,勢必帶來行業及相關行業的劇烈震蕩。

??"取消預售制度或是大勢所趨。"歐陽捷認為,但若政策出臺并且實行一刀切的話,會嚴重影響到企業的現金流,大幅延緩項目建設進度,企業大量減少拿地,在融資不暢的背景下,很多房企會出現資金不濟、工程爛尾;如果是循序漸進、新老劃斷,對于大型房企影響不會很大,企業可以調整拿地節奏,組織好施工、銷售管理,把控好現金流。

??更多房地產業內人士也認為目前不具備"一刀切"的市場基礎,否則會造成供應的突然短缺,另外對企業資金壓力也會有很大影響。可能會導致中小型企業或者民企拿地意愿不強,供應的資金成本高,周期長,也會受到影響。從目前整個市場來看,預售依然是主流,現售還是再逐漸增加一些試點。

??來源:每日經濟新聞、證券時報,中房網綜合整理

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