城市更新的珠海方法論

何麗苑 吳志遠2019-06-14 08:36:05來源:南方日報

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??如果不是朋友圈里“三舊”改造的消息,讓沉寂數年的珍珠樂園再“火”了一把,許多在珠海長大的80后90后,或許已經淡忘了這個童年的回憶。

??雜草叢生、荒無人煙,昔日珠海最大的游樂場珍珠樂園如今破敗凋零。近日,珠海高新區發布城市更新中長期計劃(2019—2021年),港灣大道南側珍珠樂園更新項目“榜上有名”。按計劃,未來這里將被改造成為一個“教育、科創綜合體”。

??把目光放大到全市,金灣、橫琴等片區近期也陸續發布城市更新中長期計劃,涉及40多個“三舊”改造項目。未來3年,珠海一批舊村、舊廠房、舊城鎮將陸續換上新裝。

??記者梳理發現,在眾多城市更新項目中,包括仁恒、富力、奧園、華發、碧桂園等品牌房企,已介入其中。“以市場化運作為主推動城市更新,珠海希望通過政策引導充分調動市場活力,盤活存量土地。”珠海市自然資源局相關負責人如是表示。城市更新的珠海方法論,正在一個個舊改項目中不斷實踐和完善。

??土地盤活

??昔日舊廠房,如今網紅地

??走遍了珠海新香洲、前山一帶,考慮過不少地段,今年2月初,珠海鋒潮文化傳播公司負責人胡良終于與其余兩位股東商定,帶領這支平均年齡只有25歲的團隊進駐創想公社·火花Spark。

??“這里的硬件設施、商業配套,以及年輕人集聚的創業氛圍,均吸引了我們。下一步我們或將逐步增加辦公面積,擴大公司規模。”胡良說。

??30多家文化創意企業集聚,被稱為“網紅打卡點”的品牌咖啡館人氣甚旺,還有幾乎滿員的長租公寓……由珠海萬科子公司萬唯豐商業運營有限公司(以下簡稱“萬唯豐公司”)打造的創想公社·火花Spark,從今年1月19日正式開業至今,短短數月已打響了名堂。

??而這塊土地的前身,僅僅是兩棟廠房與一棟宿舍樓,建筑面積約2.36萬平方米。

??“作為香洲曾經的工業區,新香洲萬家至上沖一帶如今仍有不少老舊廠房。”香洲區住房和城鄉建設局相關負責人介紹。隨著時代的變遷,舊廠房陸續倒閉、搬遷,最后留下一小部分破敗的空殼,占據著城市的空間。考慮到該片區周邊聚集了大量生活小區,現有商業配套不能滿足城市發展的需要,萬唯豐公司在承租該物業后,向有關部門申請成為城市更新項目,很快得到了政府部門的支持。

??“目前珠海城市化程度相對較高,城市更新成為破解土地資源瓶頸的有效方法,我們希望通過設計和改造,讓這些老建筑重新煥發時尚活力。”萬唯豐商業運營有限公司負責人說,如今,這片土地已成為一個融文化創意產業園、特色商業、長租公寓為一體的產城融合園區。園區辦公室入駐率已達90%,入駐企業36家,其中文創類企業占六成。在長租公寓方面,目前入住率也已超過90%,租客多為90后年輕白領。

??城市發展的巨輪不斷向前,受土地制度、歷史原因、管理法規等條件制約,一些原本占據區位優勢的村鎮、廠房,在時間的推移下黯然失色。城市更新成為珠海提升城市宜居品質,延續城市文脈和歷史記憶的重要途徑。

??“在珠海,‘城市更新’的定義已在改變,除了土地利用方式的調整,同時摒棄的還有類似大拆大建的理念。”珠海市自然資源局相關負責人介紹,城市發展進入新階段,珠海城市更新更注重提升品質而非體量,逐漸形成了完善城市功能、提升空間品質、保留建筑肌理、延續歷史文脈、重塑城市活力的主要目標。

??在這一理念下,成功的改造案例頻頻涌現。舊村改造方面,有獲評“中國十大最美鄉村”的南門村、獲評“全國文明村鎮”的南澳村等村居實現華麗轉身;舊廠房更新,則有唐家“港灣一號”,樂士文化創意產業園等園區順利“騰籠換鳥”;舊城鎮更新,有一批微改造項目和重要門戶區位的連片拆建改造項目順利進行……

??據介紹,過去5年,珠海累計新增“三舊”改造土地面積998公頃、完成改造717公頃。其中,采取微改造方式推進實施新增改造430.74公頃、完成改造397.16公頃,拉動社會投資14.48億元。

??引聚資本

??區域更新加速,企業搶灘布局

??如今,鉤機、挖土機開進了夏灣豪駿批發市場,爛尾20余年后,該市場終于將迎來新生;唐家東岸社區留詩山片區城中村更新項目等一批項目傳來“捷報”,正式開放展示中心,舊改全面動工;地處珠海最繁華地段之一的拱北聯安村舉行了企業簽約儀式,更新改造步伐加快……

??在新一輪的城市發展中,珠海城市更新的號角再一次吹響。上月中,金灣區住房和城鄉建設局發布《珠海市金灣區城市更新中長期(2019—2021年)計劃表》顯示,未來3年,金灣將推進舊改項目22個。緊接著,高新區、橫琴新區等城市更新計劃陸續發布,宣布將啟動項目近50個。

??在已發布的城市更新中長期計劃中,記者梳理發現,各大房企也正加速“搶灘”珠海城市更新市場。已介入項目的品牌開發企業除了華發股份等本地房企,更多如仁恒、富力、奧園、碧桂園、萬科等上市房企也正加緊布局。

??在斗門區中心城區,荒廢的“深珠皇家花園”大樓靜靜矗立在一片荒草之中,仿如繁華城區中一塊突兀的城市傷疤。對斗門市民而言,這個響亮的名字早已被遺忘,留在人們意識里的是一座空置的爛尾樓。24年的沉寂,如今也等來了佳音——今年3月,中國奧園集團股份有限公司(簡稱“奧園集團”)正式接手該項工程。

??而梳理近年來珠海的城市更新項目可以發現,奧園廣場、翠微村、聯安村、亞仿大樓、鞍蓮路等備受關注的項目背后,都有奧園集團的身影。

??“大灣區融合發展時代,城市基建工程持續放出利好消息,本地成功改造項目如奧園廣場等不斷釋放帶動效應,珠海城市更新市場越來越受開發商的青睞。”有業界人士認為,隨著珠海的城市定位與發展前景逐步明朗,不難預計未來越來越多實力房企將參與其中。

??房企代理公司也對城市更新的“蛋糕”躍躍欲試。珠海中原地產有限公司董事總經理龔慰宗透露,目前珠海中原地產也與數個開發商展開了業務合作,合作項目覆蓋珠海各大區域。

??然而,即便是品牌房企,要在珠海城市更新市場站穩腳跟,也并不容易。“珠海的城市更新工作目前處于過渡期,相關政策不斷優化,卻同時具有一定的不確定性。”過去幾年,萬唯豐商業運營有限公司城市更新板塊負責人對此體會頗深。

??龔慰宗則指出,過去珠海城市更新項目的審批速度較慢,且審批要求較高、限制較多,也影響了發展商及拆遷戶的熱情。

??“整體而言,城市更新改造項目周期長,所涉及的利益主體、法律事務更加復雜,對企業而言,無論時間、資金還是人力成本均相對要求更高,更考驗企業的實力。”有業內人士認為。

??政企探索

??明確計收標準,降低企業成本

??若把目光聚焦于項目本身,不同更新項目之間也會因為各種原因進展緩慢。

??“與凈地開發相比較,‘三舊’改造項目投入需增加考慮拆遷等相關成本。”有長期從事城市更新工作的學者介紹,在市場運作方式下,經濟效益,尤其是短期的經濟效益成為影響市場主體改造積極性的關鍵性因素,也是項目推動的制約因素。目前,珠海“三舊”改造城市更新經濟效益并不明晰,市場主體動力不足。

??以最典型的舊村改造為例,記者了解到,過去舊村改造最難協調的問題集中在村集體與開發商之間、不同身份的村民之間的賠付標準等方面。“總的來說,改造村民大都是支持的,但卻因為一些信任和利益原因難以達成一致。”該位學者認為。

??意識到頂層設計的重要性,珠海也從制度入手,推出一系列政策法規。

??“早在7年前,珠海已逐步探索建立可持續發展的城市有機更新機制,并不斷加強法制化、規范化建設。”珠海市自然資源局介紹,自2012年起,相關部門已組織編制了相應專項規劃、中長期計劃和年度計劃,并研究構建形成“一二三+N”政策框架體系——即以《珠海經濟特區城市更新管理辦法》為總綱,以申報審批程序規定和地價計收辦法為配套文件,在城中舊村、舊工業、舊城鎮(老舊小區)三大方面出臺分類指導文件及操作細則、辦法、技術輔助文件等。

??同時,推進落實“放管服”,珠海還完成了市級政府城市更新審批審查事項向區級政府委托下放工作。

??“下一步,珠海將繼續完善政策體系,加大政策扶持力度。具體包括明確城市更新項目地價計收標準,適當降低改造成本,細化‘三舊’改造稅收相關條款,修訂《珠海市城中舊村更新實施細則》及配套政策等,助力城市更新工作的推進。”上述負責人介紹,該局還將組織編制全市城市更新中長期(2019—2021年)計劃,通過更新業務系統建立項目全過程動態監管機制等舉措,創新工作體制機制,加強內部管理,推動城市更新工作改革創新。

??值得一提的是,除政府部門,企業也正在尋求克服難題的更優解。

??奧園集團相關負責人介紹,為提高各方溝通效率,旗下改造項目將聯合轄區黨員、村委、施工單位、監理公司成立聯合黨支部、工地臨時黨支部和村(居)民監事小組,做好安全文明生產和定期向村(居)民反饋返村物業建設和交付進度。

??為規避政策不明朗因素,富力集團把政府部門、公證處、律師事務所、權威研究設計院等各方資源協調參與到項目改造工作中,以此為項目提供有力的理論及數據支持……

??“推進城市更新改造之路,只有建立起利益共享機制,方能實現政府、企業、村民、商戶、投資者等多方共贏。”奧園集團相關負責人說。

??聚焦

??珠海將出臺城市更新項目地價計收辦法,地價計收將有“折扣表”

??城中村拆建擬按認定面積為核定標準

??在城市更新中,各類城市更新項目地價如何計算,是各方關注的重點。在珠海,這一工作今后將有章可循。日前,《珠海市城市更新項目地價計收辦法(公開征求意見稿)》(下稱《辦法》)正式向公眾征求意見。

??根據《辦法》,珠海城市更新項目地價將按照舊廠房、城中舊村、舊城鎮、“三地”(即邊角地、夾心地、插花地等未出讓的國有建設用地),及“補公”五個類別,結合更新類型、更新方向等不同情況計收。整治類更新項目,均不計收地價。

??明晰標準 整治類、城中村改建類項目不計收地價

??《辦法》針對珠海采取協議出讓方式供地的舊廠房更新項目、城中舊村更新項目,以及舊城鎮更新項目,均明確了具體地價計收標準。

??其中,舊廠房更新項目,根據《辦法》,拆建類項目將以容積率為核定標準。比如,“工改產”類、“工改公共”類拆建更新項目,規劃容積率1.0(含)以下部分,地價不計收;規劃容積率1.0以上部分,地價按新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價的40%計收。

??改建類項目則分情況計收。如“工改工”類、“工改產”類、“工改公共”類,改建更新項目、臨時改建項目,均不計收地價;“工改商”類改建項目按容積率計收,屬臨時改建項目的,在首次批準的兩年使用期內不計收地價,使用期滿經批準續期的,地價按其批準更新后的建筑功能相應用途、計容積率建筑面積和批準年限,以批準續期之日時點的公告土地評估市場價格的年平均值計收。

??城中舊村更新項目方面,屬拆建類的,按認定面積為核定標準。如村民及村集體房屋認定面積定額倍數(含)以內住宅功能部分,地價不計收。其余部分,地價按新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價的60%計收。據介紹,橫琴新區、香洲區村民房屋認定面積定額倍數取值為2.0,其他區為2.3;橫琴新區、香洲區村集體房屋認定面積定額倍數取值為0.7,其他區為1.0。

??至于舊城鎮更新項目,住宅拆建項目同樣按認定面積為核定標準。如現狀房屋認定面積1.2倍(含)以內的住宅功能部分,地價不計收;其余部分,地價按新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價的100%計收。除住宅外,其他項目拆建分情況按毛容積率等標準計收。改建類更新項目,地價按新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價與原規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價差額的40%計收。

??值得一提的是,《辦法》顯示,舊廠房整治更新項目,城中舊村改建、整治更新項目及舊城鎮整治更新項目,珠海均將不計收地價。

??填補空白 城市更新項目地價計收今后有章可循

??《辦法》還對容積率修正系數、“三地”地價計收標準、“補公”地價計收標準、分期供地地價處理標準、劃撥補辦出讓手續、部分收購補償、歷史項目處理等一系列細節內容,作出了調整。

??根據《辦法》,各區政府可根據工作需要,制定區級城市更新項目地價計收標準,前提為地價計收標準不得低于該《辦法》所設定的標準。

??珠海市自然資源局相關負責人介紹,本次《辦法》的制定,是為進一步完善差別化的城市更新項目地價計收標準,遵循單宗評估、利益共享及分類指導原則,發揮地價杠桿對推動城市更新的調節作用。

??按照現行省有關“三舊”改造地價計收規定,涉及“三舊”改造的供地,以協議方式出讓的必須履行地價評估、集體決策、結果公示程序,根據市場價格綜合確定出讓地價。自2017年《珠海市城市更新項目地價計收和收購補償管理辦法(試行)》廢止至今,珠海缺乏明晰的城市更新項目地價計收標準。

??“《辦法》正式出臺后,珠海采用協議出讓方式供地的城市更新項目地價如何設定,將有具體的計收標準可依,更有章可循。”珠海市自然資源局相關負責人稱。

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