上海這個“城中村”改造尷尬了:說好3年搬新家 如今動遷僅過半 未來還要再等5年

劉柏2019-06-14 14:09:04來源:每日經濟新聞

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??在上海浦東新區東部、緊鄰上海金融學院與杉達大學的城鄉結合部,曾有著一大片人口密集的城中村——曹路鎮“老集鎮”城中村。因這里危舊房與小洋樓并存,大量外來人口在此群租,衛生和安全狀況堪憂。

??而該城中村對岸是規劃整齊的中高檔商品住宅,馬路對面則是現代化的大學校園。多年來,這片城中村始終與周邊顯得格格不入。

??3年前,村民們期盼了多年、也流傳了多年的拆遷改造終于啟動,鎮上成立了專門的項目公司,經過宣講和動員后,協議拆遷進展也非常順利。

??如今3年過去了,曹路鎮城中村的改造情況如何呢?

??近日,《每日經濟新聞》記者在曹路鎮“老集鎮”城中村現場看到,這里的動遷僅完成過半,映入眼簾的仍是城中村以前的樣子,不同的是,少數被拆除的房屋成了垃圾堆放地和菜園。此外,項目指揮部所在的大樓已人去樓空,門前草坪的雜草高過人頭。

??大都市中的尷尬“城中村”

??《每日經濟新聞》記者查閱資料獲悉,2000年顧路鎮、龔路鎮撤銷,設立曹路鎮。而目前位于上海浦東新區東部、緊鄰上海金融學院與杉達大學城鄉結合部的曹路鎮“老集鎮”城中村,曾是該鎮發展較早、人口較集中的區域。

??因曹路鎮城中村危舊房與小洋樓并存,黑中介、黑網吧、無證攤販藏匿其中,大量外來人口在此群租,衛生和安全狀況堪憂,環境更是無從談起。

??而與這片城中村隔岸相望的是規劃整齊的中高檔商品住宅,馬路對面則是上海金融學院現代化的校園。這片囿于上海浦東新區東部的逼仄村落,幾代同堂的村民們不是不向往現代的城市生活,但對面動輒幾百萬元的商品房畢竟不是說買就買的。

??終于,村民們期盼了多年、也流傳了多年的拆遷改造,在2015年有了“實錘”:曹路鎮引入開發商共同進行“老集鎮”城中村改造。

??比拆遷的消息更振奮人心的是,此次改造全部采用原地回遷,規劃圖上,低密度小高層住宅、中央花園、商業配套、市政綠化一應俱全。電梯房、原拆原還,村民們需要克服的只是租房兩年,等待嶄新的家園落成。

??根據當時公開招標的公告,曹路鎮“老集鎮”城中村改造地塊舊房拆除包括光耀村區塊、民建村區塊、上川路巨峰路三角綠地、上川路華東路口綠地區塊等,拆除面積達到27.75萬平方米。

??公告顯示,村民的安置采用同等價值房源回遷安置為主,符合相關條件的可選擇部分或全部貨幣安置,貨幣安置部分按市場指導價結算。期房安置地點為A3-18、A3-20、A3-11地塊(上川路華東路口)。A3-11地塊房源共有4種房型,面積從52~113平方米不等,安置房源最低價格2850元/平方米,最高不超過3600元/平方米。

??在外租房3年 拆遷僅過半

??把時鐘撥回到2014年。

??彼時,《浦東時報》曾報道,老集鎮是曹路鎮最早開發的地塊,由于開發得早,區域內基礎配套設施不齊,部分城中村地塊違章搭建也比較多,綜合環境需要整治。2014年9月,曹路鎮決定參與上海的城中村改造立項。

??2015年4月22日,嘉凱城集團發布公告稱:擬出資18000萬元與上海浦東新區曹路投資管理有限公司(以下簡稱曹路投資)合資成立項目公司,參與上海市浦東新區曹路鎮“老集鎮”城中村改造項目。

??2016年4月,村里的農(居)戶動員大會就在附近的顧路中心小學體育館召開了。

??經過宣講和動員后,協議拆遷進展非常順利。有村民告訴《每日經濟新聞》記者,當時簽約進度不斷被刷新,“曹路鎮老集鎮城中村改造項目指揮部”每天迎來送往,熱鬧非凡。

??2016年11月,浦東新區建設和交通委員會也作出批復,同意由嘉凱城集團和曹路投資開發該項目。按照計劃,最多3年他們就能入住新家。

??然而,村民們的期待從2016年底開始慢慢變成了隱憂。當時,簽約率已到達約60%,此后便不再有新的消息了。再后來,就是各種猜測和傳言。

??據村民介紹,在安置協議中,包括一次性領取的兩年租房補貼,直到2018年下半年,曹路鎮又依照協議向已簽約村民補償了一年租房補貼。

??如今4年已經過去,《每日經濟新聞》記者近日在曹路鎮老集鎮城中村現場看到,該片區的動遷工作僅完成過半,眼前還是原先城中村的樣子以及臟亂的環境。稍有不同的是,少數被拆除的房屋成了垃圾堆放地和菜園。

??原先的“曹路鎮老集鎮城中村改造項目指揮部”所在的大樓已人去樓空,門前草坪的雜草高過人頭,只有在隔壁的一排平房里,偶爾有人值班。

??“再沒有進展,我們就搬回去建房子去!”一些村民在互通消息時經常這樣說道。但原址堆滿了建筑廢料,安置協議也白紙黑字簽署完畢,除了無望地等待和發發牢騷外,村民們似乎也別無選擇。

??2019年初,按捺不住的村民在浦東新區領導留言板發出了詢問:“拆遷從2016年9月后就一直停滯,動遷辦至今也無從尋找,從2016年年底開始一直回復說在辦理征收令,但是2年多至今未辦出來。之前已經拆遷的百姓們一直在外租住,給予的補償費與現實租房費用相差甚遠,甚至有部分老人因為年老已經等不到入住新房。”

??而浦東區委網信辦給出的答復是:“經查,該項目正在辦理建設單位主體變更、協議置換轉征等手續。”對于這樣的回復,村民們更是摸不著頭腦。

??但曹路鎮征收辦給出的回應更為直接:曹路鎮要主動跟嘉凱城解約。

??已解約?嘉凱城:仍在推進項目

??半個月前,《每日經濟新聞》記者撥打電話了解曹路鎮“老集鎮”城中村動遷情況時,曹路鎮征收辦表示:“肯定是要拆下去的。但投資方嘉凱城由于公司轉型,導致在規劃調整上無法繼續走下去了,所以需要重新召開村民代表大會,解釋一下原先投資方撤資、導致這個項目要政府托管,即浦東新區財政出資,以儲備項目的形式來走,需要一系列的手續。”

??“其實區里繼續讓嘉凱城再做下去也是可以的,但是由于企業轉型,導致區里面很多程序我們沒有辦法做下去。比如安置完之后辦產權證,會導致你們產權證出不來。所以鎮政府主動和嘉凱城解約。”曹路鎮征收辦表示,“之后托管的問題我們已經跟土地儲備、財政方面都商量好了,只要代表大會結果出來,上報區里、再到市里,通過了批準之后就可以走程序了。”

??值得注意的是,曹路鎮征收辦提及的嘉凱城轉型問題,《每日經濟新聞》此前曾進行過報道,由于進行雙主業發展,2018年嘉凱城利潤總額虧損16.38億元,而2017年嘉凱城業績盈利情況良好主要是因為資產出售等非經常性損益。

??介于種種猜測均指向嘉凱城,而企業參與舊城改造的確面臨風險。為此,記者特意向嘉凱城方面進行求證,但對方立即否認了退出曹路鎮“老集鎮”城中村改造項目的說法。嘉凱城董秘辦表示:“目前項目仍然是嘉凱城在推進,具體細節由業務部門負責,董秘辦暫時不清楚細節和進度,但不存在嘉凱城‘退出’一說。”

??上海中原地產市場分析師盧文曦向《每日經濟新聞》記者分析認為:“城中村改造主要難點在于拆遷的時間、節奏難以把控,改造需要得到原居民配合,原來居民的安置方式,成本等都是難點。有些地塊面積大,可能采取邊改造邊開發的模式,但由于規模大周期長,越往后的安置難度和成本會提升。雖然其中的不確定因素可預見,但企業具體能有多大承受力確實難以估算。”

??規劃方案不變 還要再等5年

??對于上文中村民提及的遲遲辦不下來的征收令,曹路鎮征收辦也曾作出解釋:“因為原先的手續還要重新再做一遍。原先嘉凱城參與的時候,所有手續都已經辦完了,但嘉凱城撤資后,流程要再走一輪。”

??《每日經濟新聞》記者以村民身份向曹路鎮政府相關部門詢問動遷進展時,相關工作人員坦言,當初拆遷的確是拆不下去,暫停了。一開始是以協議的方式進行簽約,后階段只能轉成“征收”,只有征收才能到最后在法院的監督下進行強遷。

??但改造時間無限延長,始終是無法回避的問題。

??上述工作人員坦言,在這個項目上存在很多限制條件。比如根據規定“征收”需要有現房儲備,以保證強制搬離時有房可搬。但曹路鎮“老集鎮”城中村改造是一個回遷項目,這就涉及到配套問題。另一方面,只要有一戶不愿搬離,法律規定的程序就要走到“強制搬離”這一步。那么第一次談話、第二次談話、第一次公告、第二次公告等程序之間,法律規定時間間隔也必須遵守。算上地面拆平、房屋建造,最樂觀也要四年半至五年時間。

??該工作人員同時透露,對已簽約村民而言,回遷規劃并沒有變化,只不過原來甲公司出資,現在換成乙(政府)來出資。等乙方資金到位,項目就可以繼續推進下去,村民們回遷地址、安置面積,一切都沒有變化。

??對于上文中提到的“建設主體變更”,該工作人員表示,就是指嘉凱城。但嘉凱城在后續部分建設中仍然參與,如果從這個角度來說,也不算“退出”。

??(出于保護記者人身安全考慮,本文署名為化名)

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