研討住房租賃市場 中房協流通委主任會議在貴陽舉行

2017-06-27 15:30:13來源:中房網

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??多措并舉,創新服務,加快發展住房租賃市場。中國房地產業協會房地產流通服務委員會主任會議暨住房租賃工作研討會2017年6月23日在貴州省貴陽市舉行。來自北京、上海、廣州、長春、哈爾濱、沈陽、武漢、重慶、貴陽等城市的中房協流通委主任、經紀行業協會負責人及經紀和開發企業負責人、研究機構專家近百人出席會議。


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??會議東道主、貴州省貴陽市住房和城鄉建設局副局長劉強致歡迎詞。中國房地產業協會副會長苗樂如、副會長龐元到會講話。中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長、上海易居房地產研究院院長張永岳教授主持會議。與會領導指出,中央經濟工作會議要求加快住房租賃市場立法,加快機構化、規模化租賃企業發展,我們要積極貫徹中央重大部署。作為房地產流通服務行業,加強住房市場監管和整頓,規范房屋租賃服務,提高中介機構的誠信水平和服務質量,嚴懲中介機構和從業人員的違法欺詐行為。為發展住房租賃市場,建立購租并舉的住房制度而不懈努力。

??中房協房地產流通服務委員會常務副秘書長虞海發代表主辦各方,對來自各地的與會代表,表示歡迎和感謝。

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貴州省貴陽市住房和城鄉建設局副局長劉強

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中國房地產業協會副會長苗樂如

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中國房地產業協會副會長龐元

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中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長張永岳

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中房協房地產流通委常務副秘書長虞海發

??研討會上,中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長、貴州財經大學貴州省房地產研究院院長、貴州“房屋銀行”模式創始人武廷方教授作題為“社會公租房——中國住房租賃市場探路”的演講。他介紹了貴州省社會公租房中心實行的“房屋銀行收儲配租”模式,得到與會者高度評價。貴州省社會公租房中心作為我國第一家民營的社會公共租賃房專營公司,中心實行“平價收儲,平價出租,不吃差價,薄利多租”的商業模式,力爭辦成“規模化、專業化”的房屋租賃平臺。截至2017年6月,中心在貴陽市區收儲的房源配租出租率達到98%。由于出租價格低于市場價30%以上,房源基本上供不應求。

??他談及社會公租房的理念,“共享”是利用有價值的閑置資源,創造新的價值。黨的十八屆五中全會提出了“創新、協調、綠色、開放、共享”的五大理念,這五大理念的產生運用皆基于經濟社會發展整體的科學認識論、方法論和價值觀,特別是其中的共享理念。從哲學意義上講共享是一種利他主義精神和文化觀。社會消費不再只是原來的購買和占有,而是出現了這種符合人類社會可持續發展的萬物皆可分享的消費理念。它以“使用而非擁有”為價值內核,主張共享使用權,而不是轉移支配權。

??目前社會公租房中心運營中存在的問題:1、社會對發展房屋租賃市場的認同度不夠,特別是承租人對住房“梯級消費,以租為始”的理念認識不足。2、由于收儲的房源中有一部分是毛坯房,中心出資裝修配套,投資量大,回收成本周期在6至8年,造成今后運營的資金困難。3、中心運營半年來,毛利潤在8%左右,加上人力成本太高,還要繳納5%的稅費,今后難以大規模發展。希望稅收方面能夠享受財政部、國家稅務總局財稅(2015)139號文件的優惠政策。

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貴州財經大學貴州省房地產研究院院長武廷方

??武漢市房地產經紀行業協會會長葉正明作題為“武漢市房地產經紀行業發展與住房租賃企業的崛起”的演講。他表示,武漢市房地產經紀行業協會倡議成立的武漢市房地產租賃專委會,目前對于武漢市長租公寓的課題研究、租賃企業備案的條件制定以及爭取發展租賃市場試點城市的配套工作都在推動開展。

??同時,也提出了相關建議:1、建議相關部門進一步放寬長租公寓企業開發和運營的房屋產權屬性限制;2、建議政府部門盡快出臺租客提取住房公積金用于租賃房租的相關流程和方法;3、建議國家層面盡快明確公寓行業劃分、國民經濟分類,發放公寓行業運營牌照,然后各地推進對公寓企業的一站式服務;4、建議政府要讓具有規模大、資金實力強、運營能力好的公寓企業參與新建租賃住房的招投標;5、建議商業用房調整為民用以后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行,需要各地盡快明確水電氣申請為民用的相關負責部門、流程、前置條件以及租賃企業所需提交的相關材料和證明文件;6、政府在增加租賃住房用地供應方面,應考慮土地出讓金繳納要有別于普通住宅用地,允許長租公寓企業按年繳納土地出讓金,或首付一定比例土地出讓金后,剩余土地出讓金按年支付;7、盡快建立多部門聯合監管體,明確職責,根據區域實際情況盡快推進比如工商注冊、消防報驗、治安管理等標準,讓公寓租賃企業有法可依,規范發展。希望公安部門針對集中式長租公寓行業流動人口和治安管理出臺相應的細則,不要把集中式長租公寓和“群租房”、“膠囊房”混為一談,管理一刀切。

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武漢市房地產經紀行業協會會長葉正明

??上海易居房地產研究院房地產流通研究所所長、華東師范大學副教授崔裴作“促進形成住房租買選擇機制,增強住房市場自我調節能力”的主題演講。她表示,從發達國家歷史看,房地產市場體系結構有一個從簡單到復雜的逐漸發育過程。相對于買賣市場,租賃市場是較晚發育的市場,因為住房租賃是一種更高級的住房流通方式。她負責的課題組于2016年對美、德、法、英、俄、日六個典型國家以及中國香港特區和中國臺灣地區的研究顯示,這些經濟體在住房租賃市場的發育程度及其專業化、規模化程度方面存在很大差異,而這與其各自有關住房租賃的制度、政策傾向密切相關。其中,美、德、日三國租賃住房的市場化供給均在八成以上。以美、德為例,已形成買賣市場價格受租金制約的機制。在美國有一個龐大的機構出租人主體,以住房出租為主營業務,是專業的房地產出租人,可以比較穩定地提供服務(住房的使用功能),并有能力對出租住房進行專業化的管理,從而保證承租戶的居住品質。從起源上看,很多這類企業的前身就是住宅開發企業,此外還有一些是權益型房地產投資信托(EquityREITs)公司。

??崔裴的研究認為,我國房地產開發業長期以“購地-開發-銷售”為基本經營模式,具有很強的“類制造業”特征,其業務發展以不斷地消耗土地資源為基本條件,盈利模式建立在拉大房屋銷售價格與開發成本差額的基礎上,具有不斷推高房價的天然屬性。不僅給宏觀經濟、社會、生態環境帶來了巨大壓力,也給房地產業自身發展帶來嚴重阻礙。而美國等國的實踐表明,在不斷完善的金融、法律環境下,開發企業的基本經營模式會從“購地-開發-銷售”自發轉型為“購地-開發-出租”,因為后者使企業的經營周期更長、現金流更穩定、經營規模擴展潛力更大。因此,傳統的房地產開發業逐步演進成為房地產出租業。出租業在為社會各界提供更有品質的房地產空間服務的同時,也為社會提供間接進行房地產投資的渠道,讓社會各界都有機會分享房地產市場成長、發展的成果,有助于住房租買選擇機制形成,從而增強住房市場自我調節能力。

??美、德、法、日、英在稅收方面對于租賃住房投資經營者的支持顯而易見(盡管英國的這一政策不太穩定),將租賃住房投資經營的正常成本(貸款利息、裝修改造費用、折舊費、維修費等)納入經營者收入稅稅基扣減項目是通常的做法,此舉對于吸引社會資金投資經營租賃住房具有非常明顯的正面效應。當然,美國針對房地產投資信托所給予的穿透性稅收(Pass-trough Tax)優惠更有助于促進專業化、規模化的租賃住房投資經營企業的形成與發展,特別值得借鑒。

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上海易居房地產研究院房地產流通研究所所長崔裴

??會后,各地代表對貴陽市觀山湖區公租房中心等項目進行了考察與交流。部分代表還拜謁了遵義紅軍烈士墓,敬獻花籃。

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