美國樓市出現疲軟?房東打折求出手,買家卻不著急“接盤”

蔡鼎2018-09-25 11:18:47來源:每日經濟新聞

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??有人說,如今的美國年輕人是最悲催的一代。

??很多人還沒滿30歲,就輸掉了兩場人生的戰役:高昂的學費貸款讓他們年紀輕輕就背上巨債;而高攀的房價讓他們早早放棄了擁有一套房屋的想法。

??不過現在,這些人得到一個重大“利好”消息。經過三年多的牛市后,美國樓市最近出現價格下跌,很多房東甚至降價出售,期望早日收到回款。

??不過,雖然房屋價格在下降,但成交并不活躍。房產分析師認為,美國潛在買家和賣方之間的價格預期仍有較大差距。

??隨著美聯儲加息對房貸利率的影響,以及經濟前景不明朗帶來的持幣觀望情緒,房地產市場作為美國經濟的動力之一,迎來了量價齊跌的局面。有業內人士甚至表示,一些價格信號讓他們想起了2008年金融危機爆發前的市場形勢。

??美國大城市房價下滑

??根據CNBC的報道,美國賣家正以多年來從未有過的速度降價拋售。

??房產經紀商Redfin的數據稱,在截至9月16日的四周之內,全美掛牌待售的住宅中有超過四分之一都降價了。這是該公司自2010年開始匯總該數據以來的最高數據。Redfin將“降價”(price drop)定義為房屋價格下降幅度超過1%且低于50%。

??值得注意的是,曾經最火爆的市場現在房價下跌的速度更快,特別是在大城市。這種情景像極了金融危機爆發的2008年。

??房產機構CoreLogic數據顯示美國樓市出現疲軟,在最近的12個月中,20個城市的房地產價值指數經過季節性調整后,該指標在10個月內出現了最小的月度漲幅,其中紐約,舊金山和華盛頓等大城市出現下跌。

??在經濟發達、人口流入活躍的加州,雖然房價的增幅已經放緩,但轉手等待的時間卻在變長,顯示交易活躍度在下降。

??加利福尼亞州房地產經紀人協會統計數據顯示,該州2018年8月份的活躍房源價格比2017年8月高17%,但銷售額卻降至兩年來的最低水平。加利福尼亞房價仍然上漲5.5%,但與近期漲幅相比大幅下跌。然而,房東出售房屋所需時間從過去的18日上升至21日。

??加州房地產經紀人集團高級副總裁兼首席經濟學家Leslie AppletonYoung表示,“雖然8月份房價繼續小幅上漲,但房價增長放緩和住房供應激增表明市場正在發生轉變。我們看到的問題仍然存在,'市場需要多長時間才能縮小買賣雙方之間的價格預期差距?'”

??庫存增加,房東打折求出手

??根據Redfin公司的數據,在美國房價最昂貴的一些區域,現在房屋供應量大幅增加。

??在加利福尼亞州圣何塞市,今年6月份庫存較去年同期增長了12%。房屋庫存數字在西雅圖上漲了24%,在俄勒岡州波特蘭上漲了32%。

??西雅圖房產中介戈德溫說,“我們這里庫存增加了很多,買家之間的競爭減少了,過去激烈競價抬高房價的情形不存在了。”波特蘭溫德米爾房地產信托公司的代理商達斯汀米勒表示,他的一位顧客認為,隨著嬰兒潮一代搬到全州各地的新家,預計將有買家爭搶她的房子。然而她收到的出價都遠低于她的要價。

??米勒說,“買家花一些時間比較價格,而不是急于求成倉促成交。這也是美國樓市對之前過于火爆局面的糾偏。”

??米勒表示他正試圖管理賣家的預期,這在之前的樓市繁榮階段是不可想象的。

??Pantheon Macroeconomics首席經濟學家伊恩·謝潑德森表示,“新房和現房的房屋銷售率可能會從此下降。”

??房地美首席經濟學家山姆卡特爾在一份聲明中表示,目前美國房價水平(考慮通脹調整)低于50年平均值整整一個百分點,反映了“大衰退帶來的長期傷痕和這次經濟復蘇的不平衡性”。

??不過雖然房屋銷售和房價的增長速度似乎有所放緩,但并沒有減緩房屋所有權的增長。根據美國人口普查局上周四公布的數據,今年第二季度的住房擁有率為64.3%,高于去年同期的63.7%。

??美聯儲加息“拉低”房價

??隨著美國房屋貸款利率繼續走高,買家所要支付的融資成本提高,也使得想要出手的房東必須盡量壓低房屋總價。

??目前,美國市場上流行的30年期固定抵押貸款的平均利率在過去一個月內上漲了超過25個百分點,正在逼近5%的大關,這是近十年來未見的水平。

??美國經濟學家斯坦斯菲爾德說,隨著美聯儲提高利率,“沒有人知道借貸成本的上升會有多快”。

??財經專欄作者凱文朗恩估算,住房抵押貸款利率每上升1%,美國平均房價將從基線下降約7%。

??密歇根大學最新的消費者情緒數據顯示,美國消費者目前持觀望的謹慎態度。在7月的初步調查中,65%的美國人表示現在是樓市低潮期,這是自2008年經濟衰退期以來這個比例達到的最高點。

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