房地產融資閥門收緊后,6.8萬億到期債務考驗房企資金鏈

羅韜2019-06-14 08:15:36來源:第一財經日報

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??房地產融資環境再度收緊,讓深負債務壓力的房企紛紛選擇更高成本海外融資。

??6月13日,正榮地產(6158.HK)宣布發行2億美元的優先永續資本證券。該公司將發行本金總額為2億美元的優先永續資本證券,初步分派率每年10.25%。

??不僅是正榮地產,就在近一周內,包括藍光發展(600466.SH)、中南建設(000961.SZ)、新湖中寶(600208.SH)、華南城(1668.HK)、融信中國(3301.HK)紛紛宣布其美元債發行完成。從融資成本看,大部分票面成本已經超過10%,考慮到綜合融資費用,可能還將更高。

??“圈子內都感覺到融資環境收緊,大家也相對比較悲觀,都在頭疼怎么找錢。”一位上市房企融資人士告訴第一財經記者。

??融資金額創新低

??幾個月前,因為融資環境寬松和市場信心修復,房企開始急切在市場拿地,隨之而來的是,又一次面臨較為嚴峻的融資環境。

??不久前,市場傳言監管部門對多家兇猛拿地房企進行窗口指導,要求金融機構謹慎為這些兇猛拿地房企融資。

??“雖然沒有明確文件,但是我們判斷還是會影響到這些房企融資,畢竟上半年這些房企拿地明顯快于同行。”一位知情人士告訴記者。

??6月13日,央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在2019年第十一屆陸家嘴論壇上演講時稱,近年來,我國一些城市住戶部門杠桿率急速攀升,相當大比例居民家庭負債率達到難以持續的水平。“更嚴重的是全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域,一些房地產企業融資過度擠占了信貸資源,導致資金使用效率進一步降低,助長了房地產投資投機行為。”

??郭樹清表示,凡是過度依賴房地產實現經濟繁榮的國家和地區,最終都要付出沉重代價,凡是靠投資投機房地產理財的居民和企業,最終都會發現其實很不劃算。

??“目前對于房地產融資的監管越來越嚴,經歷了前幾月的寬松環境后,資金成本再次提高。”一位金融人士告訴記者。

??天風證券研究顯示,5月初對企業端和居民端的融資政策均有所收緊,5月40家典型上市房企融資367.99億元,比4月下降52.07%,創2019年以來的新低位。

??內地融資環境緊張,迫使有資金需求的房企開始把融資方式鎖定在海外,縱然融資成本已經比肩國內信托融資。

??6月12日,中南建設發布公告,其境外全資子公司已于6月11日完成3.5億美元的高級無抵押定息債券發行,債券期限3年,票面利率10.875%。

??6月12日,華南城發布公告,公司增發的于2021年到期的6000萬美元11.875%優先票據已于2019年6月12日完成發行。

??6月12日,新湖中寶發布公告,全資子公司完成在境外發行總額1.1億美元的債券,票面年利率為11%,發行價格為債券票面值的100%,期限為3年,由新湖中寶提供無條件及不可撤銷的跨境擔保。

??6月9日,融信中國發布公告,公司發布的2.35億美元2022年到期的8.75%優先票據已在新交所上市,將與于2022年到期的2億美元的8.75%優先票據合并及構成單一系列。

??6月6日,藍光發展公告宣布,公司境外全資子公司將增加發行2.2億美元債券,并于2019年6月10日在新加坡證券交易所上市交易。值得一提的是,藍光的境外全資子公司前期已累計發行7.8億美元的無抵押固定利率債券,期限2年。

??同策咨詢數據顯示,今年以來,房企海外融資成本最高利率達到15.5%,為當代置業(1107.HK)發行的海外債。此外,中國恒大(3333.HK)、融信中國分別發行超過10%利率的海外債。

??“發美元債其實還是很多風險,怎么把錢從境外轉回境內是問題之一,現在外匯對地產行業管制嚴格。很多公司會采取外存內貸的方式,即境外開存單境內銀行放款,那么將會重復計入地產公司負債。”上述融資人士告訴記者。

??到期債務高達6.8萬億

??即便如此,面臨較為嚴峻的融資環境和未來的兌付壓力,房企也不得不選擇海外融資。

??正榮地產的海外發債,就是計劃以優先永續資本證券發行所得款項凈額為其現有債務進行再融資。融信中國同樣表示,擬將額外票據發行的所得款項凈額用于其若干現有債務的再融資。

??恒大研究院數據顯示,截至2018年底,房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬億,預計將在2019-2021年集中到期,其中2019年到期規模高達6.8萬億。在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新還舊,融資規模的上升實質是到期債務規模的大幅增加。

??第一財經記者注意到,上述發行美元債企業,多數財務杠杠也是較高的房企。根據億翰智庫數據,正榮地產2018年底凈負債率74%,融信中國2018年底凈負債率105%,藍光發展2018年底凈負債率則是102.7%,新湖中寶2018年底凈負債率高達179.6%,中南建設數據則為191.5%。

??一般而言,超過80%以上的凈負債率視為房企財務杠桿預警線。不難看出,較高的財務壓力也逼迫上述房企選擇較高成本融資。

??克而瑞數據顯示,2018年末176家房企總有息負債規模為68456億元,同比增長16.6%。其中64家重點房企總有息負債58109億元,同比增長18.7%,重點房企債務增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重點房企總有息負債占比為84.9%,同比增加1.5個百分點。

??房企還債方式之一還有銷售回款,但當下市場并沒有太樂觀。天風證券研究顯示,部分城市(南京、合肥)首套房貸利率上調至15%,且多地出現公積金出現收緊政策。受此影響,5月百強房企成交環比增加,同比增速有所下滑,其中布局一二線為主房企略有降溫,三四線房企銷售降溫較快。

??“市場觀望情緒嚴重,銷售壓力開始增加,我們重新開始陷入擔憂。”一位上市房企高管說。

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