剝離長租業務后,遠洋集團中期業績能否轉危為安?

宋然2019-06-14 08:24:44來源:第一財經日報

掃描二維碼分享

??“我們沒有可能找到和房地產賺錢前景相當的行業。”郁亮的這句話用在當下的長租公寓行業再合適不過。這個早已經過了風口的行業,如今不僅不能帶來盈利,甚至還會拖垮上市公司業績。

??近日有市場消息傳遠洋集團(03377.HK,下稱“遠洋”)將剝離旗下長租公寓“邦舍”業務,第一財經聯系遠洋相關負責人,其表示目前沒有更多信息回應,可關注公司近期公告內容。

??針對這一事件,一位接近遠洋的內部人事向第一財經表示,遠洋剝離長租業務基本屬實,至于該業務未來走向,“可能會以另外一種方式出現。”

??剝離長租業務

??從2018年初開始,長租公寓行業資金、服務、裝修污染等問題頻頻遭受市場質疑,一直到當年8月20日,長租公寓鼎家發出通知表示因經營不善導致資金鏈斷裂,已經停止運營,這標志著長租公寓領域第一家品牌商暴雷。此后這一行業爆雷不斷,2018年以來先后有超過15家長租公寓品牌出現問題。

??在品牌商之后,房企代表也紛紛加入退出行列。先是在5月13日朗詩發布公告稱,將處于虧損階段的長租公寓等5項業務剝離至控股集團;緊隨其后,6月上旬,傳出遠洋也同樣要剝離長租業務,但具體如何剝離,還需等遠洋出具相關公告。

??遠洋集團從2016年開始涉足長租公寓領域。這一年是長租公寓的萌芽期,也是遠洋更名并宣布多元化戰略的元年。

??此后三年,長租公寓經歷了萌芽-爆發-暴雷三個階段,而對于遠洋來講,其在2017年開始大力布局長租領域,當年進入包括北京、深圳、杭州、上海等7個城市,管理5000間房源;2018年遠洋邦舍繼續推進布局,年報顯示當年共經營12個項目,但到了年底房源數卻減至3452間。

??收縮意味著不賺錢。對于長租的失望,遠洋集團董事局主席李明在2018年業績會上就有所顯露,對于投資者追問的長租話題,李明始不正面回復,強調需關注主業。

??不賺錢其實是常態,中原地產分析師盧文曦表示,如何盈利這個關鍵性問題始終沒有解決,導致多數長租公寓處于虧損狀態。“對于長租這個業態來講,5年以上的培育期是非常有必要的,這與房企產開發是完全不同的套路。”事實上,賺慣了快錢的房企未必能適應這樣的節奏。

??邦舍設立之初,使用自有資金較多,然而對于這樣燒錢的行業,盡快融資才是出路,2018年8月,深交所曾審批通過50億規模的遠洋“中信建投-遠洋地產長租公寓1號(一-五期)資產支持專項計劃”。邦舍前副總經理姚國臣曾表示,未來存量市場非常大,誕生千億級別的企業并不難,然而經過近3年的運作,邦舍也始終未能找到有效套現機制。

??業績泥淖

??遠洋選擇在這個時候剝離長租業務,除了與整個行業不景氣有關系,還與其2018年業績嚴重下滑有關。

??2018年報顯示,當年遠洋多項關鍵指標出現大規模下滑,營業額為414億元,同比下滑10%;凈利潤46.6億元,同比下滑25.5%;核心利潤26.19億元,同比下降35%;毛利率、凈利率均有不同程度下滑,凈借貸比率卻上升11%至73%。營收和利潤的下降,導致遠洋2018年的歸母凈利潤率繼續下滑,只有8.62%,遠低于行業平均值。在克而瑞銷售排行榜上,遠洋當年排名降至26位。在2018年中,并未找到長租公寓項目的租金收入一項。

??遠洋業績出現如此明顯下探,原因在于多次踏空市場節奏。2009年,遠洋接連以地王價拿下北京大興亦莊住宅地塊、望京住宅地塊,樓面價分別達到1.8萬元/平方米和2.75萬元/平方米,這兩塊地就是后來的亦莊遠洋天著、望京遠洋萬和公館。

??地王到手之后,政策風向急轉之下,2010年“國十條”出臺,將一批高價地困死在企業手中。遠洋天著和遠洋萬和公館從開盤到售罄,歷經7-8年時間終于消化殆盡,這兩個頂豪項目把以北京為絕對主場的遠洋拖進了泥潭中。

??此后,遠洋意識到一線城市的政策危機,開始有意尋找二三線城市的機會,從2011年開始,遠洋在環渤海、東北區域囤積土地,但這些區域的溢價能力有限,未能給遠洋帶來有效利潤空間,因此在2014年李明決定全線退出三四線城市。

??這便錯過了2016年開啟去庫存大行情。目前規模房企中,多數企業業績增長均源于2016及2017兩年的市場狂奔,而遠洋在這兩年對于三四線的投入極少,這也是遠洋掉隊的最直接動因。

??此后遠洋開啟多元化道路,并宣布未來只會投入40%的權益資本到住宅項目上,其余的60%則分別配比在商業地產、房地產金融和物業服務和養老服務業務上。然而在調控和融資環境趨緊的當下,遠洋的這種選擇或多或少有些背離市場主線。

??目前,遠洋應該是意識到了問題所在,從2018年初開始,公司有意淡化長租公寓項目,將偏離主航道的業務剝離出來。這也是李明在業績會上一直強調關注主業的具體表現。

??然而剝離長租的方式有三大類,其一是保留原有資產,不再繼續擴張;其二則是將資產全部出清,一次性回收成本;其三則是將這一部分資產轉移至非上市體系,不做并表處理。盧文曦表示,“目前需要長租公寓的城市僅局限在一線城市及強二線城市,普通二線及三四線本身供應飽和,對于租賃的需求不高。”

??目前,并不清楚遠洋將以何種方式剝離這筆資產,以及對公司業績帶來怎樣的影響。但可以確定的是,重新強調主業的遠洋,正在試圖找回自己在行業中應有的位置。

原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業鏈
專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
mg宝石之轮套利教程
稳赚的项目 pk10冠亚大小赚钱方法大全 pk10最牛稳赚2码计划 1号钱庄 单机斗地主大全 独胆就是狂 安切洛蒂 九龙娱乐公司 重庆时时彩和历史记录 棋牌捕鱼开户送彩金 贵州时时彩 秒速时时正规吗 宝宝计划和神圣计划哪个好 pk10赛车冷热规律 97彩票赚钱是骗局吗 欢乐二人雀神好友房